1) 재개발 vs 재건축: 강서구청 안내의 핵심 차이
재개발(소규모 포함)
강서구청 안내 취지에서 재개발은 대체로 기반시설이 열악하고 노후한 단독·다세대주택이 밀집한 지역에서 추진되는 사업으로 설명됩니다.
중요한 포인트는 “원한다고 바로 되는 사업”이 아니라는 점입니다.
- 구역지정 요건을 충족해야 하고
- 주민 동의가 있어야 추진이 가능
즉, 재개발은 주택만 새로 짓는 게 아니라 도로·공원 등 기반시설 정비까지 포함되며, ‘지역의 체질’을 바꾸는 정비라는 성격이 강합니다.
재건축(소규모 포함)
강서구청 안내에서는 재건축을 도로·공원 등 기반시설은 비교적 양호하지만, 건물이 오래되어 낡고 불량한 공동주택을 다시 짓는 사업으로 설명합니다.
핵심은 “주변이 낡았다”가 아니라, 대상 건물(공동주택)의 노후도와 사업 요건입니다.
그래서 같은 생활권이라도 단지별로 가능성이 달라질 수 있습니다.
2) 재건축 추진 요건: ‘30년’과 ‘규모’의 의미
강서구청 안내에서는 재건축 추진을 위해 다음과 같은 기준을 제시합니다. (아래 내용은 안내 문맥을 이해하기 쉽도록 정리한 것으로, 최종 판단은 관련 법령·심의·진단 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)
| 구분 | 요건(안내 취지) | 왜 중요한가 |
|---|---|---|
| 노후 공동주택 | 일반적으로 준공 후 30년 이상 경과한 공동주택(철근콘크리트조)로 안내 | ‘낡아 보인다’가 아니라 ‘법·제도상 노후 기준’이 출발점 |
| 규모 요건 | 부지면적 1만㎡ 이상 또는 기존 200세대 이상 등의 기준을 제시 | 사업성·공공성·절차를 감당할 수 있는 최소 단위의 개념 |
“우리 아파트도 재건축 되나요?”의 답은, (1) 준공연도 (2) 부지면적/세대수 (3) 향후 진단·절차 가능성 순서로 좁혀야 정확해집니다.
3) “진행 중/계획 있음/없음”을 가르는 기준
강서구청 안내 사례에서는 특정 주소에 대해 “현재 정비사업이 진행되고 계획되어 있는 것은 없다”라고 명확히 답변하는 경우가 있습니다. 여기서 배울 점은 하나입니다.
정비사업은 ‘분위기’가 아니라 ‘절차의 흔적’으로 판단합니다
- 공식적으로 구역 지정, 추진주체 구성, 조합 설립, 인가 등 단계가 확인되는지
- 주민 동의와 요건 충족이 실제로 진행 중인지
- 해당 생활권이 정책/계획 문서에서 어떤 방향으로 관리되는지
결론적으로, “누가 된다더라”가 아니라 “어떤 단계의 공식 기록이 있는가”로 판단해야 불필요한 기대감과 리스크를 줄일 수 있습니다.
4) 실거주·투자 체크리스트(강서구 버전)
실거주 체크(체감 품질)
- 생활 인프라: 학교/병원/상권/공원 접근의 ‘도보 체감’
- 주차·동간거리·일조: 구축일수록 만족도를 좌우
- 소음/교통: 대로·항공·철도 등 개인 민감도 반영
투자 체크(리스크 관리)
- 사업 단계: ‘가능성’이 아니라 ‘현재 단계’로 리스크를 측정
- 전세 안전: 이주/공급 변수에 따른 변동성 점검
- 대체재: 인근 신축/준신축 단지와의 경쟁 구도 확인
같은 “정비 기대 지역”이라도, 어떤 곳은 재개발 성격(단독·다세대 밀집)이고, 어떤 곳은 재건축 성격(노후 공동주택)입니다. 사업의 종류가 바뀌면 절차·기간·리스크도 완전히 달라집니다.
5) 문의처 가이드: 무엇을, 어디에 물어봐야 빠른가
강서구청 안내에는 “기타 궁금한 사항이 있으면 담당 부서로 연락 달라”는 취지와 함께 도시전략과 문의가 제시됩니다. (연락처는 원문 페이지에 기재)
문의 전에 준비하면 답이 빨라지는 6가지
- 정확한 주소(도로명/지번)
- 주택 유형(단독/다세대/아파트/연립)
- 준공연도(아파트면 동/단지 기준)
- 대략적 세대수(또는 단지 규모)
- 주요 질문 1~2개로 압축(“가능 여부”, “단계”, “절차”)
- 궁금한 ‘사업 유형’(재개발/재건축/소규모정비 등)
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강서구청 사이트의 “도시개발소식 > 재개발·재건축 무엇이든 물어보세요!” 게시판에는 유사 질의·답변이 누적되어 있어, 내 질문을 더 정확히 만드는 데 도움이 됩니다.
6) FAQ (검색 유입용)
Q1. 강서구에서 “재개발 가능 지역”은 어떻게 판단하나요?
A. 강서구청 안내 취지대로라면, 재개발은 ‘노후 단독·다세대 밀집 + 기반시설 열악’ 같은 조건이 전제되고, 구역지정 요건과 주민 동의가 있어야 추진 가능합니다. 따라서 “노후”만으로 단정하기보다, 해당 지역이 정비구역 지정 단계로 들어가 있는지(공식 절차)를 확인해야 합니다.
Q2. 재건축은 30년만 넘으면 바로 가능한가요?
A. 강서구청 안내에서 노후 공동주택 기준(일반적으로 30년 이상, 철근콘크리트조)을 제시하지만, 실제 추진은 단지 규모(부지면적/세대수), 진단 및 절차 등 여러 요인이 결합됩니다. “30년”은 출발점이지, 자동 승인 조건이 아닙니다.
Q3. 우리 집 주소가 정비 ‘계획 없음’이라고 나왔는데, 그럼 끝인가요?
A. “현재 진행/계획 없음”은 해당 시점의 공식 상태를 의미합니다. 이후 정책 변화, 주민 움직임, 요건 충족 여부에 따라 달라질 수 있으니, 유사 지역의 진행 사례와 공식 게시판 공지/답변을 주기적으로 확인하는 것이 안전합니다.