1) 결론부터: 2026 동대문구 ‘원페이지’ 요약
위 수치는 한국부동산원 ‘주간 아파트가격 동향’의 수도권 통계표(서울 자치구 포함) 기준입니다.
동대문구를 읽는 3개의 렌즈
- 렌즈 A(가격): “어디가 더 오르나”가 아니라, 어떤 수요가 끊기지 않나를 본다. 동대문구는 전농·답십리 등 구축/대단지 선호 흐름이 공식 보고서 서술에도 반복 등장합니다.
- 렌즈 B(공급): 대단지 입주·정비사업이 “많다/적다”보다, 언제(타이밍)·어떤 타입(신축/저층정비/역세권복합)이 나오는지 본다.
- 렌즈 C(생활): 청량리·회기·이문 일대는 ‘서울 중심 접근성 + 대학가/상권 + 환승’이 결합되어 임대·실거주가 동시에 받쳐주는 구조가 강합니다.
2) 2026년 지표로 보는 동대문구: 매매·전세 흐름
2-1. 매매: “서울 평균 위, 강북권 핵심 구들과 동행”
2026년 2월 3주(2/16 기준) 주간 변동률에서 동대문구는 +0.23%로 표기됩니다. 같은 표에서 마포(+0.23%), 성북(+0.27%), 광진(+0.27%), 성동(+0.29%) 등 강북권 주요 구가 강세로 나타나며, 동대문구도 그 흐름 속에 포함됩니다.
| 구분 | 동대문구 | 서울 전체 | 해석 포인트 |
|---|---|---|---|
| 매매(주간) | +0.23% | +0.15% | 대단지·역세권·학군 선호 수요가 거래 감소 구간에서도 가격을 지지(공식 보고서 서술) |
| 전세(주간) | +0.14% | +0.08% | 전세매물 감소 속 ‘선호단지 중심’ 임차 수요 유지(공식 보고서 서술) |
2-2. 전세: “전농·장안 등 선호권역 중심으로 방어력”
같은 기준에서 동대문구 전세 변동률은 +0.14%로 표기됩니다. 전세는 실수요(직장·학군·생활권)와 직결되기 때문에, 전세가 흔들리지 않는 지역은 매매도 ‘급락’보다는 ‘조정/횡보 후 재상승’ 형태가 나오기 쉽습니다(단, 금리·규제·매물 상황에 따라 달라질 수 있음).
3) 왜 동대문구인가: 수요의 논리(교통·생활·학군·직주)
3-1. 교통: “서울 동북권의 환승 엔진”
동대문구의 교통 키워드는 단연 청량리입니다.
동대문구 자료에서 ‘GTX 청량리역 광역환승센터 타당성평가 및 기본계획 수립 용역’이 명시되며, GTX-B·C 연계 및 청량리역 하부공간 활용, 지상 연계 등이 과업으로 적혀 있습니다.
즉, 동대문구는 “그냥 지하철 잘 다니는 곳”이 아니라, 환승 구조 자체가 도시의 가치(상권·업무·주거)를 끌어올리는 방식으로 설계되는 구간입니다.
이 렌즈로 보면, 청량리·전농·제기·용두 일대는 단기 호재가 아니라 ‘도시 구조의 업그레이드’로 해석됩니다.
3-2. 생활 인프라: “시장·상권·병원·대학가가 한 구 안에 공존”
동대문구는 전통시장(경동·청량리), 생활상권, 대학가(회기·이문) 등이 공존합니다.
이 조합은 실수요와 임대수요를 동시에 만들어 전세의 바닥을 두텁게 만드는 데 유리합니다(특히 역세권·대단지·대학 접근권).
3-3. 학군/정주: “대단지-학군-통학 동선이 만드는 프리미엄”
한국부동산원 주간 보고서 서술에서 서울 상승 요인으로 “대단지·역세권·학군지”가 반복적으로 등장합니다.
동대문구 역시 이런 ‘선호 요인’과 결이 맞는 단지/권역이 가격을 선도하기 쉬운 구조입니다.
4) 권역별 해부: 청량리/전농·답십리·장안·이문휘경·제기/용두
4-1. 청량리·전농 생활권: “환승 + 고층·복합개발 + 신축수요”
- 핵심 강점: 환승/광역접근(청량리), 역세권 상업·업무 결합, 신축/준신축 수요
- 체크포인트: 역세권의 ‘소음·동선·상권 혼잡’과 주거 만족도의 균형(동·층·향이 가격을 좌우)
- 정비/개발 힌트: 청량리4구역 도시환경정비사업은 전농동 일대에 지하7층~지상65층 규모, 1,425세대(장기전세 포함)로 사업 개요가 공개되어 있습니다.
4-2. 답십리·전농(대단지 축): “가격을 방어하는 ‘두꺼운 수요’”
공식 주간 보고서 서술에서 동대문구는 매매에서 “전농·답십리동 구축 위주”가 언급됩니다. 즉, 동대문구의 ‘힘’은 화려한 한 방보다, 대단지·구축 리모델링/정비 기대 + 실수요가 겹치는 구간에서 자주 만들어집니다.
- 장점: 단지 규모가 커서 전세/매매 수요층이 넓고, 시세가 “한 번에 꺾이기”보다 “완만히 조정”되는 경향
- 주의: 같은 단지라도 ‘역 접근 10분 vs 20분’, ‘학군 동선’, ‘주차/커뮤니티’ 차이로 체감가치가 크게 벌어짐
4-3. 장안 생활권: “전세가 버티는 곳은 매매도 오래 버틴다”
전세 측면에서 동대문구는 “장안·전농동 위주”가 공식 보고서에 직접 언급됩니다. 전세는 거짓말을 잘 못 합니다.
아이 학교, 출퇴근, 생활 루틴이 걸리면 임차수요는 쉽게 빠지지 않습니다.
4-4. 이문·휘경·회기 생활권: “대학가 + 뉴타운/정비 + 통근수요”
이문·휘경은 대규모 정비(뉴타운)로 “주거 밀도”가 달라진 곳입니다. 서울시 정비사업 정보 몽땅에는 ‘이문 4 재정비촉진구역 주택 재개발정비사업조합’ 페이지가 운영되며, 조합 운영 공개자료가 게시되는 형태로 관리됩니다.
또한 언론에서는 2026년 기준 정비사업 조기 착공 흐름 속에서 이문 4 구역 등 사업기간 단축이 언급됩니다.
4-5. 제기·용두 생활권: “정비촉진지구와 생활형 상권의 결합”
동대문구 고시공고에는 ‘청량리 재정비촉진지구 용두 1 구역(2 지구) 도시정비형재개발사업’ 사업시행계획(변경) 인가 등 정비 관련 행정 절차가 공지됩니다. 이런 공지들은 사업이 ‘문서로’ 움직이고 있는지를 확인하는 1차 신호입니다.
5) 2026 개발/정비사업 포인트: 청량리 4 구역·모아타운·정비사업 정보 몽땅
5-1. 청량리: “환승센터 + 고층 주거벨트 = 도시 레벨업”
동대문구 자료에는 GTX 청량리역 광역환승센터의 타당성평가 및 기본계획 용역(기간, 예산, 과업 범위)이 명시되어 있고, 특히 GTX-B·C 연계와 청량리역 하부공간 활용 등이 구체적으로 적혀 있습니다.
- 내가 보는 단지는 “환승센터/역세권 효과”를 도보 생활권으로 가져오나, 아니면 “차로만” 누리나?
- 개발 기대감이 “이미 가격에 반영”된 구간인가, “생활 개선(동선/상권/공공시설)이 아직 남은” 구간인가?
- 정비사업은 ‘층수/세대수’보다 사업단계·인허가·분담금·이주 변수를 먼저 확인했나?
5-2. 답십리 모아타운: “저층 주거지의 ‘질서 있는’ 업그레이드”
동대문구는 답십리동 489번지 일대 소규모주택정비 관리지역(모아타운) 지정 및 관리계획(안)에 대해 공람 공고를 게시하며, 의견 제출 및 열람 장소를 안내합니다. 이는 ‘계획이 행정 절차로 진행 중’ 임을 보여주는 공개 기록입니다.
5-3. 이문 4 등 대형 정비사업: “정보가 공개되는 곳은 변수도 빨리 드러난다”
서울시 정비사업 정보 몽땅은 조합의 정보 공개를 촉진하는 플랫폼입니다. 이문 4 재정비촉진구역 조합 페이지처럼, 월별 자금 내역 등 자료가 게시되는 구조는 ‘불확실성’을 줄이는 데 도움을 줍니다(물론 모든 리스크가 사라지는 것은 아님).
6) 실수요·갈아타기·임대 관점별 전략 (정의/공식/적용/비유)
6-1. 정의(Definition): 동대문구 집을 볼 때 최소한 이 용어는 분리해서 이해하기
- 실거래: 계약이 신고된 가격(지표/추세 판단의 기준). 호가(부르는 값)와 다를 수 있음.
- 전세가율: 전세/매매 비율. 전세가율이 높으면 ‘갭’이 줄어드는 구조가 될 수 있으나, 금리와 임대수요에 민감.
- 정비사업 단계: 추진위/조합/사업시행/관리처분/이주/착공/준공… “지금 어디냐”가 수익·리스크를 좌우.
- 환승 호재: 단순히 노선이 생기는 게 아니라, 환승 동선·상권·인구 흐름을 재배치하는 변화(청량리처럼).
6-2. 공식(Formula): 숫자 3개로 ‘내 상황’을 정리하는 법
공식 1) 전세가율 = (전세금 ÷ 매매가) × 100
공식 2) 갭 = 매매가 − 전세금
공식 3) 월세 환산 수익률(거칠게) = (연간 월세 수입 ÷ 총 투입금) × 100
※ 실제 수익률은 공실, 수리비, 중개수수료, 세금, 대출이자(DSR 포함)까지 반영해야 합니다.
6-3. 적용(Application): 2026 동대문구에서 현실적으로 많이 나오는 3가지 시나리오
시나리오 A) “첫 집(실거주)” — 전세가 버티는 권역을 우선
실거주라면 ‘단기 상승률’보다 “살면서 덜 불안한가”가 중요합니다. 2026년 2월 기준 동대문구 전세가 주간 +0.14%로 표기되는 점은 임차 수요가 유지되고 있음을 시사합니다.
- 우선순위: 역세권/학군/대단지 → 출퇴근/통학 동선 → 주차/커뮤니티 → 층·향·소음
- 전농·장안 같은 “전세 언급 권역”은 체감 수요가 확인되는 편입니다.
시나리오 B) “갈아타기(상급지 이동)” — 청량리 축의 ‘도시 업그레이드’를 검증
갈아타기는 “가격 상승”이 아니라 “삶의 시간(통근/환승/병원/상권)”을 사는 결정입니다. 청량리 일대는 GTX-B·C 연계 광역환승센터의 타당성·기본계획 용역이 공식 문서로 존재합니다.
- 체크: 역세권 이점이 “도보 10분 생활”로 체감되는지(차량 이동만 필요한지)
- 체크: 상권 혼잡/소음/조망(동·층) 리스크를 감수할 만큼 편익이 큰지
시나리오 C) “임대/투자” — 정비사업은 ‘문서 기반’으로만 접근
정비사업 투자는 ‘기대감’이 아니라 ‘단계/문서/현금흐름’입니다. 구청 고시공고(공람·인가·열람)와 서울시 정비사업 정보 몽땅 같은 공식 공개 자료를 먼저 쌓고, 그다음에 단지를 보세요.
6-4. 비유(Analogy): (비유입니다) 동대문구는 ‘멀티탭’처럼 읽어야 한다
(비유입니다) 동대문구 부동산은 “한 개의 콘센트(호재)”가 아니라, 여러 플러그가 동시에 꽂히는 멀티탭에 가깝습니다. 청량리(교통 결절), 전농·답십리(대단지 수요), 장안(전세 수요), 이문·휘경(정비/재정비)처럼 각 플러그의 전력이 다릅니다. 멀티탭을 잘 쓰는 법은 “가장 화려한 플러그”가 아니라, 내가 실제로 쓰는 전기(출퇴근/통학/임대수요/현금흐름)부터 맞추는 것입니다.
7) 리스크 체크: 규제·금리·공급·정비사업 변수
7-1. 대출·규제: “내가 살 수 있는 집의 상한은 ‘정책+금리+소득’이 결정”
대출 환경은 주기적으로 바뀌며, ‘스트레스 DSR’ 같은 제도는 한도를 보수적으로 만들 수 있습니다. 금융위원회는 3단계 스트레스 DSR 시행방안을 확정·발표한 바 있습니다.
7-2. 공급·입주: “공급이 늘어도, 수요가 더 빨리 늘면 전세가 먼저 반응”
이문·휘경 등 정비사업이 본격화될수록 단기적으로는 이주/전세 수요가 출렁일 수 있고, 중장기적으로는 신축 공급이 시장의 기준을 바꿀 수 있습니다. 언론에서는 정비사업 조기 착공 흐름 속 일부 사업의 기간 단축이 언급됩니다.
7-3. 정비사업 리스크: “분담금·시공비·이주·시간”
- 분담금: 총사업비·추정분담금은 ‘추정’이며, 인허가/시공비/금리로 변동
- 이주: 이주 시점에 전세시장·금리가 겹치면 체감 부담이 커짐
- 시간: “내가 그 기간 동안 버틸 수 있나”가 핵심(투자에서 가장 자주 무너지는 지점)
8) 계약 전 30분 체크리스트(현장·서류·대출·하자·세금)
8-1. 현장(동·층·향·소음·동선)
- 대중교통: 실제 도보로 역까지 걸어보기(신호 포함)
- 버스 환승: 출근 시간대 정류장 혼잡도 확인
- 소음: 큰길/철도/상권 소음(창호 성능 포함)
- 일조: 겨울 오후 기준 그늘 여부(동/층/앞동 간격)
- 주차: 야간 주차 상황(특히 구축)
- 엘리베이터: 대기시간, 라인별 동선
- 커뮤니티: 실제 운영 여부(문서와 현실이 다른 경우 많음)
- 학군/통학: 아이 기준 동선(횡단보도·언덕·차량 흐름)
8-2. 서류(등기·계약·하자·관리비)
- 등기부등본: 근저당/가압류/전세권 등 권리관계 확인
- 건축물대장: 위반건축물/용도 확인
- 관리비 내역: 평균과 계절 변동(난방/전기)
- 하자/수리: 누수·결로·곰팡이·배관·보일러·창호
- 전세라면: 확정일자·전입·보증보험 가능 여부(임대인 동의/조건)
- 정비사업권이면: 단계/조합 문서/공람공고 등 ‘공식 문서’부터
8-3. 대출(한도·금리·상환·DSR)
- 금리 유형(고정/혼합/변동)과 향후 금리상승 스트레스 반영
- 상환 방식(원리금/원금/만기일시)과 월 부담 비교
- DSR 계산: “가능”이 아니라 “견딜 수 있는지”를 기준으로
9) 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 2026년에 동대문구는 실제로 오르고 있나요?
공식 주간 통계(2026-02-16 기준)에서 동대문구 매매는 +0.23%, 전세는 +0.14%로 표기됩니다.
Q2. 동대문구에서 “가장 중요한 호재”는 뭔가요?
단일 호재로 말하기 어렵지만, 구조적으로는 청량리의 광역환승(GTX-B·C 연계 포함)과 주변 복합개발 흐름이 ‘도시 급’을 바꾸는 축입니다. 관련 용역 내용이 구 자료로 공개되어 있습니다.
Q3. 전농·답십리는 왜 자주 언급되나요?
공식 보고서 서술에서 동대문구 상승 요인으로 전농·답십리동(매매), 장안·전농동(전세)처럼 선호권역이 직접 언급됩니다. 수요가 모이는 ‘두꺼운 구간’이라는 뜻으로 읽을 수 있습니다.
Q4. 모아타운은 재개발과 뭐가 다르죠?
모아타운은 소규모 정비를 ‘관리지역’ 단위로 묶어 기반시설과 정비를 함께 추진하는 방식입니다. 동대문구는 답십리동 489번지 일대 모아타운 관리계획(안) 공람 공고를 통해 절차를 안내하고 있습니다.
Q5. 이문·휘경은 지금 들어가도 늦지 않나요?
“늦다/빠르다”보다, 내 자금·거주 계획·리스크 감내(시간/분담금)를 먼저 정해야 합니다. 정보 몽땅 등에서 조합 공개자료를 확인하며 문서 기반으로 접근하는 것이 안전합니다.
Q6. 청량리4구역은 어떤 규모인가요?
동대문구 공개 자료에 따르면 청량리 4 구역 도시환경정비사업은 전농동 일대, 지하 7층·지상 65층 규모, 1,425세대(장기전세 포함)로 사업개요가 제시되어 있습니다.
Q7. 대출 규제가 집 선택에 정말 큰 영향을 주나요?
네. 특히 DSR 계열 규제는 “집값”보다 “월 상환 가능성”을 먼저 보게 만듭니다. 금융위원회는 3단계 스트레스 DSR 시행방안을 확정·발표한 바 있어, 대출 한도·구조에 영향을 줄 수 있습니다.
Q8. 동대문구에서 실거주 만족도가 높은 선택은?
일반적으로는 역세권·대단지·학군·생활동선이 겹치는 곳이 만족도가 높습니다. 다만 같은 단지라도 동/층/향/소음에 따라 체감이 크게 갈리니, 반드시 ‘도보 동선’과 ‘시간대 소음’을 직접 확인하세요.
Q9. “정비사업”은 어디서 확인하는 게 가장 확실하죠?
1) 구청 고시공고(공람·인가·열람), 2) 서울시 정비사업 정보 몽땅(조합 정보 공개), 3) 사업개요(구청/기관 페이지) 순으로 ‘공식 문서’부터 확인하는 것이 정석입니다.
Q10. 이 글을 읽고 오늘 바로 할 “딱 3가지”는?
(1) 내가 감당 가능한 월 상환액(대출 포함) 확정 → (2) 동대문구에서 우선권역 2곳만 선정(청량리/전농답십리/장안/이문휘경 중) → (3) 그 권역에서 ‘역 도보/학군/주차/소음’ 체크 후 3개 단지로 좁히기. 이 3단 계면 시행착오가 급격히 줄어듭니다.
10) 참고자료(출처)
- 한국부동산원, 주간 아파트가격 동향(2026-02-16 기준) 수도권/서울 자치구 변동률 표 및 서술
- 동대문구: 청량리4구역 도시환경정비사업 사업개요(세대수/층수 등)
- 동대문구: GTX 청량리역 광역환승센터 타당성평가 및 기본계획 용역 공개 내용
- 동대문구 고시공고: 답십리동 489번지 모아타운 공람 공고(절차/열람/의견제출)
- 서울시 정비사업 정보몽땅: 이문4 재정비촉진구역 조합 정보 공개 페이지
- 언론: 정비사업 조기 착공/기간 단축 흐름(이문4 등 언급)
- 금융위원회: 3단계 스트레스 DSR 시행방안 확정·발표
