2026년 서울 종로구 부동산 정보

종로는 역사·행정·업무·관광이 겹겹이 쌓인 ‘도심 복합 시장’입니다. 그래서 “종로구”를 하나의 시세로 묶으면 판단이 흐려집니다. 이 글은 2026년 시점에서 권역별 논리, 정비사업 변수, 실거래 검증 루틴까지 한 번에 정리한 장문 가이드입니다.

2026 종로구 부동산 종로구 아파트 북촌 한옥 창신숭인 재개발 세운지구 재정비 광화문 CBD

※ 투자 권유가 아니라 정보 제공 글입니다. 제도·금리·개별 물건 상태에 따라 결과가 크게 달라질 수 있으니, 공공 데이터 확인을 전제로 읽어주세요.

1) 2026 시장 스냅숏: “종로는 균일하게 움직이지 않는다”

2026년 2월 말 기준, 서울 아파트 시장은 상승세가 이어지되 상승폭이 둔화되는 흐름이 보도됩니다. 종로구는 특히 단지·거리·골목에 따라 가격/임대료가 ‘점프’하는 구간이 있어, “구 평균”만 보면 중요한 신호를 놓치기 쉽습니다.

종로를 읽는 공식
(체감가격/임대료) = (광화문 CBD 직주근접·관광 수요) + (희소한 주거 공급) − (경관/심의 제약) ± (정비사업 기대)

종로구 부동산을 ‘틀리지 않게’ 보는 3가지 습관

1) 권역을 먼저 정한다: 같은 종로라도 광화문권·북촌권·창신권은 완전히 다른 시장입니다.
2) 호가보다 실거래를 먼저 본다: 종로는 거래 표본이 얇을 때가 있어 호가가 과장되기 쉽습니다.
3) 정비사업은 “기사”가 아니라 “단계”로 해석한다: 단계가 바뀌어야 확률이 바뀝니다.

2) 동네(권역)별 해설: 종로구를 5개 시장으로 나누면 쉬워진다

권역	대표 동네	수요 성격	핵심 체크포인트
광화문·서촌권	사직·필운·체부·통인	도심 실거주 + 관광 상권	소음/유동, 주차, 단지 관리, 상권 변화
경희궁·돈의문권	평동·교남·홍파	도심 접근 + 주거 안정	역세권 동선, 단지별 평면/주차, 생활 인프라
북촌·삼청·가회권	가회·삼청·재동·계동	한옥/저층 + 문화자산	인허가/보존 기준, 유지관리 비용(누수·결로)
대학로·혜화권	명륜·혜화·이화	대학/공연 기반 임대	공실 리스크, 건물 노후도, 민원/업종 변화
창신·숭인권	창신·숭인	정비 기대 + 실수요	사업 단계, 권리산정/분담금, 일정(지연 변수)

팁: 종로는 “역 하나 차이”보다 언덕·보행축·관광 동선이 체감가치를 더 크게 바꿉니다. 지도에서 500m가, 실제 생활에서는 50분이 될 때가 있습니다.

권역별로 “가격이 버티는 이유”를 한 문장으로

광화문·서촌권: 도심의 일자리와 관광이 겹쳐, 수요의 바닥이 두텁다.
경희궁·돈의문권: 도심 접근성과 주거 안정성이 균형을 이룬다.
북촌·가회권: 대체 불가능한 역사경관이 장기 프리미엄의 배경이 된다(단, 제약도 동반).
대학로·혜화권: 임대 수요는 꾸준하지만 업종/공실 사이클 관리가 핵심이다.
창신·숭인권: 정비사업 진행도에 따라 ‘확률’이 바뀌는 대표 구간이다.

3) 권역별 “생활 시나리오”로 고르기: 목적이 정답을 만든다

종로에서 가장 빠르게 실패하는 방법은 “남들이 좋다니까”로 들어가는 것입니다. 반대로 가장 빠르게 성공하는 방법은 내 생활 시나리오를 먼저 적는 것입니다.

시나리오 A. “출근 30분, 저녁엔 조용하게” (실거주)

추천 프레임: 경희궁·돈의문권 → 출퇴근 동선 + 생활 인프라 + 상대적으로 안정적인 주거 환경.
체크: 대로변 소음/미세한 언덕, 주차, 단지 관리(배관·승강기·장기수선).

시나리오 B. “도심의 밀도와 취향, 주말에도 살아있는 동네” (라이프스타일)

추천 프레임: 광화문·서촌권 → 직주근접 + 상권/문화 + 생활의 ‘밀도’.
체크: 관광 동선에 따른 소음, 주차/주민동선, 상권 변화 속도.

시나리오 C. “한옥·저층에서 느린 삶, 대신 관리가 가능해야” (취향형 자산)

추천 프레임: 북촌·삼청·가회권 → 대체 불가능성은 강하지만, 운영 난이도도 높다.
체크: 인허가/보존 기준, 하자(누수·결로), 수선비 예산, 사생활(관광/촬영).

시나리오 D. “임대 수익 + 회전, 하지만 공실을 이길 체력” (임대/운영)

추천 프레임: 대학로·혜화권 또는 종로 상업축 일부 → 임대 수요는 있으나 공실/업종 변화에 민감.
체크: 건물 노후도, 민원, 계절성(학기/공연/관광)과 상권 리뉴얼 주기.

4) 상품별 관점: 아파트·한옥·오피스텔·상가/오피스

4-1. 아파트(실거주 중심): 종로의 ‘기준점’이 되는 단지

종로 아파트는 “희소한 도심 대단지”의 성격이 강합니다. 예를 들어 사직동 광화문스페이스본은 744세대로 안내됩니다. 종로에선 이런 규모의 단지가 체감 시세의 ‘기준점’이 되기 쉽습니다.

실거주 핵심: 출퇴근(지하철/버스) + 야간 동선 + 주차 + 소음.
가격을 가르는 요소: 동/향/층/조망, 리모델링 수준, 관리 상태.
거래가 적을 때: 동일 단지 내 유사 평형 + 인근 생활권 단지를 함께 보며 해석을 안정화.

4-2. 오피스텔/도심 소형: “공급의 파도”를 읽어야 한다

도심 소형은 수요가 꾸준하지만, 신규 공급이 들어올 때 공실이 확 뛰기도 합니다. 그래서 핵심은 입지(역세권/업무지/대학)와 관리비, 그리고 “임차인이 싫어하는 불편(주차, 동선, 하자)”을 얼마나 제거했는지입니다.

4-3. 한옥/저층(북촌·서촌): 예술품처럼 보되, 운영은 공학처럼

한옥은 부동산+건축+운영입니다. 매수 전에는 보존/지구단위 기준과 수선비(방수·단열·목구조)를 먼저 예산화하세요. “가능한 리모델링” 범위를 모른 채 접근하면, 결과적으로 집이 아니라 규정을 사게 됩니다.

4-4. 상가/오피스(광화문 CBD·종로-을지로 축): 2026년은 ‘스펙 경쟁’의 해

2026년 CBD에는 프라임 오피스 3건 공급이 예정되고(총 약 211,000㎡), 2025년 서울 프라임 오피스 공실률이 3%대 중반 수준으로 낮게 유지되었다는 분석도 있습니다. 또 임대료 인상률이 연간 3~5%대(평균 4.3%) 흐름이었다는 언급이 있어, 도심 임대 시장은 여전히 탄탄하되 자산별 격차가 커질 수 있습니다.

상가/오피스 한 줄 정의
종로 상업용은 “도심이라서”가 아니라 “도심에서 경쟁력 있는 건물이라서” 수익이 납니다. (입지 + 스펙 + 임대조건 + 동선)

5) 2026 핵심 변수: 금리·대출·공급·규제

변수 A. 금리: 가격이 아니라 ‘결정의 속도’를 바꾼다

2025년 하반기 미국 연준의 금리 인하와 2026년 추가 인하 폭이 제한적일 가능성이 언급되는 자료가 있습니다. 종로처럼 거래가 얇은 구간이 있는 시장에서는 금리 변화가 “급매 소화 → 관망 → 재진입”의 리듬을 바꿉니다.

변수 B. 대출/규제: 다주택·규제지역 ‘핀셋’ 가능성

2026년 2월 보도에서는 다주택자 대출을 주택 유형·지역별로 세분화해 관리하는 방안이 논의된다고 전해졌습니다. 종로는 정책 변화의 심리적 영향이 빠르게 반영될 수 있으니, 본인 케이스(주택 수/지역/담보유형) 확인이 우선입니다.

변수 C. 도심 공급: 오피스 공급은 상권·주거를 동시에 흔든다

CBD 오피스 공급은 점심 유동, 퇴근 상권, 근거리 임대 수요를 함께 재배치합니다. 2026년 공급이 종로-을지로 축에 집중된다는 분석은, “어떤 골목이 살아나는지”를 판단하는 단서가 됩니다.

변수 D. 규제/조례: 종로는 ‘룰’을 읽는 사람이 유리하다

종로는 용도지역·경관·지구단위·국가유산 심의가 겹치는 곳이 많습니다. 예를 들어 자연경관지구는 조례에서 건폐율(40% 이하)과 높이(4층/16m 이하) 같은 기준이 규정됩니다. 물론 개별 필지/계획에 따라 예외나 추가 기준이 붙을 수 있어, “내가 보려는 필지에 실제로 어떤 기준이 적용되는지”를 확인해야 합니다.

또한 도심 기본계획에서 최고높이 중심 규제를 ‘기준높이+α’로 바꾸는 방향이 언급된 바 있어, 종로의 개발/정비 논리는 “완전한 제한”과 “조건부 완화”가 동시에 존재합니다. 그래서 종로는 규제가 곧 ‘게임의 룰’입니다.

6) 재개발/도시정비: ‘규모’보다 ‘단계’가 진짜 시그널

6-1. 세운지구 재정비: 도심 재창조의 상징

세운지구는 역사도심 보존과 개발의 균형을 시험하는 대표 프로젝트로 언급됩니다. 진행 속도와 계획 방향은 도심 상권과 주거 심리에 모두 영향을 줍니다.

6-2. 창신·숭인: 대규모 주거 정비 기대

창신동 일대는 신속통합기획 확정과 함께 대규모 주택단지 조성이 언급됩니다(예: 4,542세대). 이런 사업은 단지 가격만이 아니라 보행축·공원·도로·생활편의 같은 ‘삶의 인프라’를 바꿉니다.

6-3. 창신9구역 등 개별 소식 해석법

업무협약(MOU)·신탁사 협약 같은 뉴스는 기대를 올리지만, 최종 판단은 단계로 해야 합니다. 예컨대 2026년 2월 보도에서 창신 9 구역이 신탁사와 협력해 재개발을 추진할 전망이 언급되며 약 2,700세대 계획이 소개됩니다. 여기서 핵심은 “세대수”가 아니라 다음 단계로 넘어갈 수 있는 구조(동의율, 정비구역 지정, 사업시행 방식)입니다.

정비사업 단계 한 줄 요약(초보자용)

정비구역 지정: ‘가능성’이 ‘확률’로 바뀌는 순간
사업시행/관리처분: ‘기대’가 ‘분담금’으로 바뀌는 순간
착공/분양: ‘계획’이 ‘현실’로 바뀌는 순간

정비사업 용어 미니 사전
권리산정: 내가 가진 권리가 새 아파트/현금으로 어떻게 바뀌는지 계산하는 과정
추정분담금: 새 집을 받기 위해 추가로 부담할 수 있는 금액의 추정치(변동 가능)
신탁방식: 조합 대신 신탁사가 사업을 추진하는 구조(장단점 존재)

7) 실거래·전월세 확인 루틴: 호가를 믿기 전에 ‘검증’

STEP 1. 서울시 부동산정보광장에서 실거래 확인

구/동/단지명/전용면적을 좁혀 최근 6~12개월 거래를 확인합니다.
거래가 적으면 ‘같은 생활권’의 유사 단지·유사 평형도 함께 봅니다.
특이조건/계약해제 여부를 확인하고, 한 건의 거래로 시세를 단정하지 않습니다.

STEP 2. 한국부동산원 동향으로 ‘방향’ 확인

실거래는 점(點), 시장동향은 방향(벡터)입니다. 종로처럼 표본이 얇을 때는 “방향”을 같이 봐야 해석이 안정됩니다.

STEP 3. 호가-실거래 간격을 숫자로 적기(3분 루틴)

실거래 3건(가능하면 3~6개월)을 적습니다.
현재 대표 매물 3건의 호가를 적습니다.
호가가 실거래 대비 몇 % 위인지 계산합니다. (예: +5%, +12%, +20%)

간격이 커도 무조건 나쁜 건 아닙니다. 다만 “거래가 따라오는지”가 핵심입니다. 거래가 없는데 호가만 오르면, 그건 시장이 아니라 희망일 수 있습니다.

STEP 4. 전월세는 ‘실부담’(월세+관리비)으로 비교

도심 소형은 관리비가 체감 임대료를 바꿉니다. 월세·전세 모두 관리비 수준을 계약 전 확인하세요. 특히 주상복합/오피스텔은 공용부 운영비가 예상보다 크게 나올 수 있습니다.

종로에서 실거래를 볼 때 자주 하는 실수 6가지

단지명만 보고 “같은 단지면 같은 가격”이라 착각(동/향/층/수리 여부가 다름).
거래 1건을 ‘시세’로 확정(표본이 적으면 변동성이 큼).
관광/상권 소음을 낮게 평가(야간·주말 체감이 다름).
정비사업 기대를 ‘확정’처럼 해석(단계·일정이 핵심).
관리비를 무시(실부담이 달라짐).
언덕/보행축을 지도만 보고 판단(직접 걸어봐야 함).

8) 체크리스트 & FAQ

실거주 매수 체크리스트(종로 버전)

동선: 언덕/계단 포함 ‘실제로 걷기’(아침·밤 두 번)
소음: 관광 동선·대로변·야간 상권(주말 포함)
주차/관리: 주차대수, 승강기/배관/누수, 장기수선 계획
규제: 용도지역/지구단위/경관 기준(리모델링 가능 범위)

임대(전세/월세) 체크리스트

실부담: 월세+관리비, 전세의 관리비 수준
하자: 결로·곰팡이, 창호, 난방 방식
계약: 확정일자/전입/보증보험 등 기본 절차 점검

FAQ 1: “종로는 어디가 제일 좋아요?”

정답은 “목적”에 따라 달라집니다. 직주근접·생활 편의는 광화문/경희궁권, 문화자산 프리미엄은 북촌/서촌권, 임대 수요는 대학로권, 정비 기대는 창신·숭인권이 각각 강점입니다. 먼저 목적을 정하고, 그 목적에 유리한 권역으로 좁히는 것이 가장 빠른 길입니다.

FAQ 2: “정비사업 지역은 언제가 ‘리스크가 줄어드는 시점’인가요?”

일반적으로 정비구역 지정은 불확실성을 크게 줄이는 분기점이고, 사업시행/관리처분은 비용이 현실로 드러나는 분기점입니다. “늦게 들어가면 비싸다”보다 “내가 감당할 수 있는 시간과 비용”이 더 중요합니다.

마지막 한 줄(감동 포인트)
종로에서 좋은 집은 “가격”보다 “하루의 동선”에서 먼저 증명됩니다. 출근·점심·밤·주말의 네 장면을 상상해 보세요. 그 장면이 편하면, 시장이 흔들려도 오래 버팁니다.

▲ 목차로 돌아가기

9) 2026 종로구 부동산 ‘한눈에’ 10가지 결론

종로는 하나의 시장이 아니라 5개의 시장이다. (권역으로 봐야 오류가 줄어든다.)
광화문 CBD는 주거·상권 수요의 바닥을 만든다.
2026년 CBD 오피스 공급은 상권·임대 수요를 흔들 수 있다.
북촌/서촌은 대체 불가능성이 강하지만, 인허가·수선비가 현실 변수다.
대학로권은 임대 수요가 꾸준하되, 공실/업종 사이클을 이겨야 한다.
창신·숭인은 “세대수”보다 “사업 단계”가 진짜 신호다.
금리는 가격보다 의사결정의 속도를 바꾼다. (급매/관망 비중)
규제/조례는 악재가 아니라 룰이다. (내 필지에 적용되는 기준 확인)
실거래 검증은 선택이 아니라 필수다. (호가만 보면 착시가 생긴다.)
결국 종로의 가치는 ‘하루 동선의 품질’에서 나온다.

10분 실전 루틴(현장 가기 전 딱 이것만)

실거래 3건(6~12개월) + 대표 호가 3건을 적고 간격(%)을 계산한다.
아침/밤 동선을 지도에서 찍고, 언덕·계단을 ‘실제’로 가정한다.
관리비·주차·소음(주말) 3가지를 체크리스트 맨 위에 둔다.

원하시면 “예산·목적·선호 권역” 3가지만으로 종로구 후보를 3~5개로 압축해 현장 체크 루트까지 정리해 드릴게요. 종로는 동선이 곧 가치입니다. 데이터로 확인하세요!!

티스토리 뷰